Ждали рецессии: как русские ультрахайнеты спасают капиталы в недвижимости

Что происходит на рынке недвижимости

Пандемия коронавируса, паника на мировых рынках, карантин, падение цены на нефть и падение курса рубля повлияли на рынок недвижимости.

Первыми пострадали отельный сегмент и ретейл — кафе, рестораны и торговые центры. Уже сейчас компании сокращают расходы и персонал; отельные операторы передоговариваются с собственниками о снижении цен арендных контрактов.

Мы предполагаем, что первые банкротства в отельном сегменте начнутся через два-три месяца. Можно ожидать, что на рынке появятся предложения о продаже недвижимости по цене ниже пиковых значений начала года.

Меньше всего пострадает жилье под долгосрочную аренду — квартиры и доходные дома. Арендаторы попросят о скидках, только если макроэкономический спад будет значительным и затяжным: ВВП существенно снизится, а безработица вырастет. Это объясняет, почему жилье в нормальной экономической ситуации дает меньше доходности, чем коммерческие объекты: ниже риск — ниже доходность.

По мере развития ситуации мы увидим общее снижение темпов роста мировой экономики. В зависимости от глубины падения пострадает офисный сегмент в Европе и США: компании съедут из офисов или договорятся о снижении стоимости аренды. Такое развитие событий мы прогнозируем в течение четырех — шести месяцев, к середине 2020 года.

Для большинства компаний этот год будет потерян с экономической точки зрения. Самые оптимистичные прогнозы: нормальный темп рынка недвижимости восстановится осенью.

Реакция государств

Государства в лице регуляторов объявляют о мерах поддержки рынка. Например, ФРС снизила ключевую ставку до 0%. Вероятно, за ней последуют и действия ЕЦБ по количественному смягчению. По нашему мнению, дешевые деньги позволят рынку недвижимости пройти период турбулентности без катастрофических потерь.

Реакция российских ультрахайнетов

Несмотря на кризис и карантин, российские ультрахайнеты уже активно интересуются возможностью инвестировать в зарубежную недвижимость. За последние несколько дней в Tranio обратились пять family-офисов крупных владельцев капитала.

Большинство инвесторов заняли разумную позицию — они хотят в ближайшие четыре — шесть месяцев найти интересные инвестиционные возможности. Никто не ожидает, что прямо сегодня можно купить что-то дешево, так как: 1) это сейчас технически невозможно; 2) реальные банкротства стоит ждать чуть позже.

Читайте также  XVII Салон зарубежной недвижимости состоится c 28 по 30 марта в Санкт-Петербурге

Интерес ультрахайнетов во время кризиса не случайный. Несколько наших клиентов рассказали, что уже давно ждут рецессию на перегретом рынке, чтобы купить объекты по низким ценам. Инвесторы понимают: несмотря на кризис, разместить капитал в хорошие объекты так же трудно, как и до кризиса.

Российские владельцы крупных капиталов держали свои сбережения преимущественно в валюте, поэтому пока девальвация их не сильно коснулась. Но, опасаясь ухудшения ситуации на родине, они направили свое внимание на зарубежные инвестиции.

Средний объем интересной для них сделки — €10–20 млн акционерного капитала (equity), также они рассчитывают на проектное финансирование. Общий объем инвестиций порядка €50–100 млн (equity). Средние ожидания по доходности реалистичные — 10–15% годовых в валюте. Для большинства крупных инвесторов это не первый шаг к инвестициям в недвижимость в Европе и США.

Реакция англоязычных ультрахайнетов

В нашей практике русские инвесторы — не единственные, кто хочет в сложный момент приобрести актив по выгодной цене. Такую же позицию заняли владельцы капиталов на других рынках.

Мы допускаем, что дисконты на отдельно взятые объекты могут доходить до 20%. Распродажи по бросовым ценам мы не ожидаем, потому что:

  • за последние пять — десять лет в мире скопилось слишком много свободных денег;
  • государство постарается защитить бизнес и население.

Реакция инвесторов с бюджетом до €1 млн

Мы наблюдаем такую реакцию покупателей:

  • количество русскоязычных заявок в бюджете до €1 млн снизилось примерно на 50%;
  • количество англоязычных заявок не падает: европейцы, американцы и азиаты интересуются зарубежной недвижимостью так же, как и до кризиса. Мы связываем это с тем, что иностранных клиентов не коснулись снижение стоимости нефти и валютные изменения.

Что будет дальше

Можно ожидать, что в перспективе трех — шести месяцев на рынке появятся выгодные предложения. Мы видим привлекательными несколько точек приложения инвестиционной активности:

  • антикризисное управление объектами, менеджмент взаимоотношений с арендаторами;
  • выкуп долгов, под которыми есть активы;
  • поиск и покупка подешевевших объектов в сегменте отелей как наиболее пострадавшей отрасли. Далее — в других нишах в зависимости от глубины падения рынков;
  • выкуп земельных участков без разрешения на строительство. Это активы, в которых арендный поток или прибыль от перепродажи наиболее далеки и неочевидны в период рецессии, а премии за риск наиболее высокие.
Читайте также  Россияне стали активнее покупать зарубежную недвижимость

Все статьи этого автора

Материал подготовлен для РБК